リスク分散も含めて不動産投資を考えています。
余剰資金があるので不動産投資をしてみようかと思っています。
予算は、自己資金で3億の都内物件を考えています。
城南地区のマンション１棟買うか都心の知名度のヒルズ系などの高いタワーマンションを購入するか迷っています。
今後、老後になって管理の手間を考えるとタワマンが楽かと思っていますが
収益性という点では見劣りしますよね。
資産性はどちらに軍配が上がるのでしょうか？
ローンは組む予定はない為リスクは少ないと思いますが事情があり２年以内に購入したいと思っていて不動産投資をされている方のご意見をお聞かせください。
仰る通り、収益性では間違いなく一棟ものですが資産性で考えれば難しいですね。
一棟物でも駅近などのプレミア地区では、資産性も高いのでなかなか物件が出てきませんし、物件を見極めるにはある程度の知識が必要になります。
一方でタワーマンションは、ブランド力も含めてパッケージングされているので外れは少ないですが、ご存知の通りタワーマンションは、大量に建設されている不安要素はあります。
アベノミクスと東京オリンピックの影響もあって外国人投資家が向いていますが、
世界の状況は、今後どうなるかは誰にも分かりません。
最近は、中国の富裕層が東京の地価を持ち上げているとも聞いた事がありますが、
彼らとて中国元が安定したら状況が変わるでしょうし。
参考までに私なら手間はかかりますが、東京と海外への分散投資をすると思います。
あくまでも資産性として考えた場合です。
まずは、不動産投資をするまえに情報を集めることをしてください。
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不動産投資で月に家賃収入で60万以上の収入があれば外に働きにいかなくても大丈夫？
また、不動産投資の家賃収入のみで生活している人は沢山いるんでしょうか？
それなりの不動産持っていても働いてる人は自営が多くないですか？
６０万円というと、アパート１棟分ぐらいの家賃収入ですかね？
正直ギリギリだと思いますね。
部屋数にもよって空室率や、将来的な修繕費、納税等を考えると、年７００～８００万円の売上は、サラリーマンとしては年収５００万円ぐらいで考えた方が良いかと
不動産収入だけで食べていくとなると、やはり１０００～１５００万円の売り上げは必要かと思われます。
又、１棟だけでなく、複数の物件を持ち、リスク分散が必要です。
大家をやってます。
物件の管理については法人化をしてそこの代表取締役になってます。
家賃収入で60万以上というのが、このさき数十年続く保証があるならそれも良いでしょう。
でも物件は年数がたつにつれてどんどんお金がかかるようになります。
また、手元に残るお金が６０万円というのにも落とし穴があります。
たとえば銀行から借り入れをしていた場合、元利均等返済方式で返済をしていると、最初の頃は金利分の返済が大きいのでそれが税務上損金になってその分が手元に残ります。
ところが１０年、２０年経って元金分が多くなると元金に関して借りたお金を返しているだけなので損金にはなりません。つまり同じ金額を返済していても、手元に残るお金は徐々に減っていくんです。
速い話、アパートマンション経営は最初の１０年はキャッシュフローが非常に潤沢です。
そこで勘違いしてしまう大家が多いのですが、実は利益を先払いしてもらってるだけなんです。
家賃収入６０万円なら不時の出費のために半分の３０万円は貯蓄に回すべきです。
それで将来的になんとか回るかどうかのレベルです。
正直なところこのレベルでは何かトラブルがあった時に、一気につぶれる危険性があります。
この１０倍の規模で複数棟を運用するのであれば、専業大家としてとりあえず安定的にやっていけます。
資産のリスク分散を考えています。
現在、50代のアパマン経営者で15棟ほど経営をしておりますが
最近、住宅系不動産の過剰供給というのもあって不動産投資のリスク分散を考えています。
以前、勤めていた会社が不動産の大手だったもので金融商品などと比べてしまいますと
やはり不動産ではなないかと改めて思っているのですが、近頃様々な話がもちかけられながらも即決できるものがありません。
候補にあるのは、駐車場への活用や都内オフィスビルへの買換えです。
私の情報網だけでは、限界に近づいてきたと感じております。
何か、リスクヘッジには有効的な投資商品をご存知でしたらお答えお願いします。
利付国債かと思って不動産の場合、デフレがダメですからインフレに弱い資産を作ればヘッジになります。
不動産投資家の方にお聞きしたいのですが、私自身も貸家を1件持っていて当初は物件数を増やしていこうと思っていましたが、東日本大震災以降、
不動産を持っていること自体リスクではないかと考えるようになってしまいました。
皆さん不慮の災害に対しどのような準備、対策をおこなっているのでしょうか？
持つエリアを分散するという方法で立地ポートフォリオという方法です。
日本の都市で東京、名古屋、大阪、福岡などの不動産価値の高そうな場所を
自分なりに検討して分散させて大規模災害による全不動産資産の壊滅を防ぎます。
確かに首都直下型地震など、ぞっとしますね。
私は出身が大阪なのですが、大阪は空室リスクや賃料値下がりリスクも
検討すると厳しいので、福岡が良いかとは考えています。
同じ首都圏でも自身の影響の低い埼玉なども良いかと思っています。
